/* ERA Glossary Tooltip and Popup handler

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Tooltip display source based on original code by:
   
wz_tooltip.js    v. 3.24

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Created 1. 12. 2002 by Walter Zorn (Web: http://www.walterzorn.com )
Last modified: 18. 10. 2003

Cross-browser tooltips working even in Opera 5 and 6,
as well as in NN 4, Gecko-Browsers, IE4+, Opera 7 and Konqueror.
No onmouseouts required.
Appearance of tooltips can be individually configured
via commands within the onmouseovers.

This program is free software;
*/



var gGlossaryTerms = new Array();

gGlossaryTerms["abstract of title"] =                "<b>Compendio de título:</b>  el sumario historial completo de todos los documentos registrados que afectan el título.";
gGlossaryTerms["acceptance"] =                       "<b>Aceptación:</b>  el hecho de la persona a quien se la ofrece algo, esta la recibe con intención de retenerla, evidenciada por un hecho.";
gGlossaryTerms["acknowledgment"] =                   "<b>Atestación:</b>  una declaración formal realizado frente a un funcionario debidamente autorizado, comúnmente un notario Publio, por una persona que ha firmado un documento.";
gGlossaryTerms["acre"] =                             "<b>Acre:</b>  unidad de medición de terrenos que equivale a 43,560 pies cuadrados.";
gGlossaryTerms["adjustable rate mortgage"] =         "<b>Hipoteca con tasa ajustable:</b>  un préstamo que se caracteriza por tener una tasa de interés fluctuante, por lo general sujeto al índice del costo de los fondos del banco o de la institución de ahorros y prestamos.";
gGlossaryTerms["adjustments"] =                      "<b>Ajustes:</b>  suma monetaria que el comprador y vendedor se acreditan mutuamente al momento del cierre. Usualmente incluyen impuestos y pago inicial.";
gGlossaryTerms["agency"] =                           "<b>Agencia, gestaría:</b>  la relación entre un poderdante o principal y un apoderado (o agente) mediante la cual el agente esta autorizado a representar al principal en ciertas transacciones.";
gGlossaryTerms["annual percentage rate"] =           "<b>Porcentual:</b>  la relación de los cargos financieros totales asociados con un préstamo. Deben ser indicados a los prestatarios por los prestamistas de acuerdo con la Ley de Veracidad en los Prestamos.";
gGlossaryTerms["appraisal"] =                        "<b>Avaluó:</b>  un estimado o calculo e la cantidad, calidad o valor de algo. El proceso a través del cual se obtienen las conclusiones respecto al valor de la propiedad; también se refiere al informe que presenta el proceso del calculo y la conclusión del valor.";
gGlossaryTerms["as-is"] =                            "<b>Como está:</b>  se dice de una propiedad que se vende en su presente condición sin provisión de garantía de calidad por el propietario.";
gGlossaryTerms["asking price"] =                     "<b>Precio de lista:</b>  el precio establecido sobre la propiedad en venta.";
gGlossaryTerms["assessment"] =                       "<b>Tasación fiscal:</b>  la imposición de un gravamen, cargo o exacción, que por lo general se rige por las tasas establecidas.";
gGlossaryTerms["assignment"] =                       "<b>Escritura de cesión, transferencia, asignación:</b>  la transferencia por escrito del interés en un bono, en una hipoteca, en un arrendamiento o en algún otro documento.";
gGlossaryTerms["assessor"] =                         "<b>Tasador:</b>  el funcionario responsable de la determinación de los valores gravados.";
gGlossaryTerms["balloon mortgage"] =                 "<b>Pago de saldo mayor:</b>  pago de un préstamo de saldo mayor.";
gGlossaryTerms["broker"] =                           "<b>Corredor de bienes raíces:</b>  una persona que actúa como intermediario a nombre de otras personas por una cuota o comisión.";
gGlossaryTerms["brokerage"] =                        "<b>Corretaje:</b>  el reunir a las partes interesadas en la realización de una transacción de un inmueble.";
gGlossaryTerms["building inspection"] =              "<b>Inspección de edificación:</b>  una inspección general de una casa habitación o edificio echa por un contratista o inspector calificado.  En la inspección usualmente incluyen los sistemas más importantes como la cimentación, la plomería, el sistema eléctrico, la azotea, la calefacción y el aire acondicionado.";
gGlossaryTerms["buyer listing"] =                    "<b>Lista para el comprador:</b>  un acuerdo donde un comprador se conforma a  pagar una comisión si el corredor consigue una propiedad para que el comprador adquiera.   ";
gGlossaryTerms["buyers agent"] =                     "<b>Agente por parte del comprador:</b>  agente el cual representa al comprador in la transacción de bienes raíces. ";
gGlossaryTerms["buyer-agency agreement"] =           "<b>Contrato de agencia con comprador:</b>  una relación de comprador y agente en la que el corredor de bienes raíces se convierte en el agente para el comprador, con responsabilidades fiduciarias ante el comprador. El corredor representa al comprador de acuerdo con las leyes que rigen a la agencia.  ";
gGlossaryTerms["buyers broker"] =                    "<b>Corredor representante del comprador:</b>  concesionario de bienes raìces representante del comprador en vez del vendedor. ";
gGlossaryTerms["cap"] =                              "<b>Tope:</b>  máximo incremento disponible, ya sea para un pago o taza de interés aun tiempo especifico sobre  el valor hipotecario ajustable.";
gGlossaryTerms["closing"] =                          "<b>Cierre:</b>  la consumación de una transacción sobre un bien raíz, durante la cual se transmiten los documentos requeridos y se transfieren los fondos.";
gGlossaryTerms["closing costs"] =                    "<b>Costos de cierre:</b>  costos pagado por el comprador y el vendedor al finalizar la transacción de bienes raìces. ";
gGlossaryTerms["commission"] =                       "<b>Comisión:</b>  el pago que se le hace a un corredor por los servicios que realice, tales como la venta o la compra de un bien raíz. Por lo general se trata de un porcentaje del precio de la venta de la propiedad.";
gGlossaryTerms["comparables"] =                      "<b>Comparables:</b>  propiedades listados en un informe de avaluó que son prácticamente equivalentes a la propiedad en cuestión.";
gGlossaryTerms["comparative market analysis"] =      "<b>Análisis del mercado competitivo:</b>  una comparación de los precios de las viviendas (casas) que se vendieron recientemente y que son similares a la vivienda que ofrece el vendedor, referente a su ubicación, estilo y atractivos";
gGlossaryTerms["contingency"] =                      "<b>Contingencia:</b>  una estipulación en un  contrato que requiere que se realice un acto o que suceda un determinado evento antes de que el contrato pase a ser obligatorio.";
gGlossaryTerms["contract"] =                         "<b>Contrato:</b>  una promesa que se puede hacer valer legalmente y que tiene que realizarse.";
gGlossaryTerms["contract of sale"] =                 "<b>Contrato de venta:</b>  el acuerdo entre el comprador y vendedor en el precio de compra, términos y condiciones necesarias para que ambas partes cambien el titulo de propiedad al comprador.";
gGlossaryTerms["conventional mortgage"] =            "<b>Hipoteca convencional:</b> un  préstamo que no requiere seguro o garantía. Se llama así porque es el préstamo mas común.";
gGlossaryTerms["counter-offer"] =                    "<b>Contraoferta:</b>  una nueva oferta hecha como respuesta a una oferta recibida.";
gGlossaryTerms["curb appeal"] =                      "<b>Atracción comercial de calle:</b>  termino común usado para cualquier anuncio de calle  que inciten al futuro comprador a ver minuciosamente la propiedad en venta.";
gGlossaryTerms["deed"] =                             "<b>Escritura de propiedad inmobiliaria:</b>  un instrumento escrito que, cuando se ejecuta y se entrega, transfiere el titulo de propiedad o un interés en un inmueble.";
gGlossaryTerms["down payment"] =                     "<b>Pago inicial:</b>  pago del comprador hacia el vendedor al momento de cierre por el porcentaje del precio de compra requerido del préstamo hipotecario del comprador.";
gGlossaryTerms["dual agency"] =                      "<b>Agencia doble:</b>  representación de ambas partes en una transacción. No se considera ético, a menos que ambas partes estén de acuerdo.";
gGlossaryTerms["earnest money"] =                    "<b>Deposito de garantía:</b>  dinero depositado por un comprador bajo los términos del contrato, que se pierde en caso de incumplimiento por parte del comprador, pero que se aplica al pago del costo de la propiedad si la operación se lleva a cabo.";
gGlossaryTerms["equity"] =                           "<b>Equidad:</b>  el interés o valor que tiene una persona sobre una propiedad por encima y mas allá de cualquier deuda.";
gGlossaryTerms["escrow"] =                           "<b>Plica:</b>  el cierre de una operación a través de un tercero llamado depositario de plica, quien recibe ciertos fondos o documentos para ser entregados al satisfacerse ciertas condiciones descritas en las instrucciones de la plica.";
gGlossaryTerms["escrow account"] =                   "<b>Cuenta bancaria de plica:</b>  la cuenta fiduciaria establecida por un corredor bajo las estipulaciones de la ley de licencias para retener fondos en nombre del principal del corredor de bienes raíces o de cualquier otra persona, hasta que la transacción se termine o se lleve a cabo.";
gGlossaryTerms["exclusive agency"] =                 "<b>Exclusividad de agencia:</b>  un contrato de venta bajo el cual el dueño designa un corredor de bienes raíces como su agente exclusivo por un periodo de tiempo definido par vender la propiedad, en los términos estipulados por dicho dueño, a cambio de una comisión. El dueño se reserva el derecho de vender la propiedad sin pagarle una comisión a nadie si el mismo la vende a un candidato que no haya sido referido ni reclamado por el agente o corredor.";
gGlossaryTerms["exclusive right to sell"] =          "<b>Acuerdo de exclusividad de venta:</b>  un contrato de venta bajo el cual el dueño designa a un corredor de bienes raíces como su agente exclusivo por un periodo de tiempo definido, para vender una propiedad en los términos estipulados por dicho dueño, y acuerdo pagarle al corredor de bienes raíces una comisión cuando se venda la propiedad, ya sea por el propio corredor, el dueño u otro agente o corredor.";
gGlossaryTerms["fiduciary"] =                        "<b>Fiduciario:</b>  una persona en quien se deposita confianza y buena fe; una referencia a un corredor, empleado de acuerdo con los términos de un contrato de venta o un acuerdo de agencia con comprador.";
gGlossaryTerms["fair market value"] =                "<b>Valor gusto del mercado:</b>  precio mas alto que un comprador bien informado pagará, asumiendo que no haya una presión inusual para completar la compra. ";
gGlossaryTerms["fha"] =                              "<b>Administración Federal de la Vivienda (FHA):</b>  un préstamo asegurado por la Administración Federal de la Vivienda y hecho por un prestamista aprobado de acuerdo con los reglamentos de la FHA.";
gGlossaryTerms["fha-insured mortgage"] =             "<b>Préstamo FHA:</b>  un préstamo asegurado por la Administración Federal de la Vivienda y hecho por un prestamista aprobado de acuerdo con los reglamentos de la FHA.";
gGlossaryTerms["fixed rate mortgage"] =              "<b>Porcentaje hipotecario fijo:</b>  una hipoteca en dónde el porcentaje de la taza de interés no cambia.";
gGlossaryTerms["for sale by owner"] =                "<b>En venta por parte del propietario (FSBO):</b>  propiedad ofrecida para venta por el dueño sin ayuda de un corredor de bienes raíces.";
gGlossaryTerms["home equity loan"] =                 "<b>Línea de crédito sobre valor líquido:</b>  línea de crédito efectuada contra el valor líquido de la propiedad. ";
gGlossaryTerms["homeowners insurance"] =             "<b>Seguro de propiedad de vivienda:</b>  póliza de seguros combinada sobre propiedad y responsabilidad diseñada para uso residencial.";
gGlossaryTerms["home warranty"] =                    "<b>Seguro sobre los aparatos del hogar:</b>  seguro para residencia en reventa que cubre cosas mecánicas.";
gGlossaryTerms["house closing"] =                    "<b>Traspaso del titulo:</b>  proceso de la consumación de una transacción de bienes raíces.";
gGlossaryTerms["impound account"] =                  "<b>Cuenta de reserva:</b>  una cuenta en la que el prestamista deposita pagos de impuesto y de seguros; también se refiere como cuenta para depósitos en garantía.";
gGlossaryTerms["inspection"] =                       "<b>Inspección:</b>  un conteo formal de la estructura y sistemas de una casa, usualmente hecha por un profesional con licencia.";
gGlossaryTerms["inspection clause"] =                "<b>Cláusula de inspección:</b>  una estipulación en una oferta de compra que hace que la venta sea establecida en los resultados de inspección del inspector calificado de casas.";
gGlossaryTerms["interest"] =                         "<b>Interés:</b>  compensación permitida por ley por el uso o detención de dinero; deducción. ";
gGlossaryTerms["lease-purchase agreement"] =         "<b>Convenio de arriendo con compra postergada, tardada:</b>  acuerdo de arrendar propiedad raíz y comprarla después.  ";
gGlossaryTerms["lease purchase"] =                   "<b>Compra tras arrendamiento:</b>  un contracto en el cuál el dueño de una propiedad alquila su casa (usualmente de uno a 5 años) a un inquilino por una cantidad mensual aumentada de renta, dónde le da al inquilino el derecho de comprar la propiedad al final de la fecha de arrendamiento por un precio ya establecido previamente, usando el aumento de la renta como pago inicial.  Los compradores deben de poner atención a éste tipo de contrato, ya que ellos pueden perder el pago inicial, si el dueño tiene problemas financieros antes de que la compra sea hecha.";
gGlossaryTerms["lenders agent"] =                    "<b>Prestamista:</b>  una persona que representa la institución prestamista y que detiene los fondos hasta el momento del cierre.";
gGlossaryTerms["listing"] =                          "<b>Contrato para venta:</b>  contrato por el cual se emplea un corredor para realizar servicios de bienes raíces.  ";
gGlossaryTerms["listing agreement"] =                "<b>Contrato para venta:</b>  contrato que autoriza al corredor a vender, comprar, o arrendar propiedad raíz por otro, y le otorga al agente el derecho de colectar honorarios si la propiedad se vende a través de sus esfuerzos.   ";
gGlossaryTerms["listing broker"] =                   "<b>Corredor de Ventas:</b>  corredor de bienes raíces en una situación de venta múltiple desde cuya oficina se inicia el acuerdo de venta, en contraste con un corredor en corporación desde cuya oficina se inicia las negociaciones que llevan a cabo la venta.  El corredor de ventas y el corredor en corporación pueden ser la misma persona.";
gGlossaryTerms["market"] =                           "<b>Mercado:</b>  un lugar en dónde se pueden comprar y vender bienes y dónde se puede establecer un precio por ellos.";
gGlossaryTerms["market analysis"] =                  "<b>Método comparativo del mercado:</b>  método de valuar propiedad que se basa en ventas recientes de propiedades similares.";
gGlossaryTerms["market value"] =                     "<b>Valor de mercado:</b>  precio efectivo en el que un comprado dispuesto y un propietario dispuesto concordarían sin reserva, proveyendo a la propiedad exposición razonable en el mercado, suministrando información completa de los usos viables de la propiedad, y sin compulsión de actuar.  ";
gGlossaryTerms["mortgage"] =                         "<b>Hipoteca:</b>  empeño de propiedad para asegurar el pago de una deuda.  ";
gGlossaryTerms["mortgage broker/company"] =          "<b>Corredor hipotecario:</b>  persona que junta a los prestatario con los prestamistas, un corredor de préstamas.";
gGlossaryTerms["mortgage insurance"] =               "<b>Seguro hipotecario:</b>  asegura a los prestamistas contra la falta de pago de sus prestamos.  ";
gGlossaryTerms["mortgage loan"] =                    "<b>Gravamen hipotecario:</b>  empeño de propiedad por el propietario para asegurar el pago de la deuda. ";
gGlossaryTerms["mortgage note"] =                    "<b>Pagaré Hipotecario:</b>  un documento firmado que promete el repago del préstamo hipotecario en pagos mensuales constantes.";
gGlossaryTerms["multiple-listing service"] =         "<b>Lista múltiple de propiedades de venta:</b>  acuerdo entre corredores miembros del multiservicio de ventas que todas las propiedades de venta serán puestas en una lista mutuamente disponible, que todos los corredores pueden vender cualquier propiedad de la lista, y que la comisión será compartida en una manera predeterminada.  ";
gGlossaryTerms["offer"] =                            "<b>Oferta:</b>  propuesta de efectuar contrato.";
gGlossaryTerms["offeree"] =                          "<b>Ofrecido:</b>  partido que recibe la oferta.  ";
gGlossaryTerms["offeror"] =                          "<b>Ofrecedor:</b>  partido que hace la oferta.  ";
gGlossaryTerms["open house"] =                       "<b>Demostración de casa, casa abierta:</b>  enseñar casa de venta por varias horas con el agente presente y con invitación al público.  ";
gGlossaryTerms["open listing"] =                     "<b>Demostración de casa, casa abierta:</b>  enseñar casa de venta por varias horas con el agente presente y con invitación al público.  ";
gGlossaryTerms["origination fee"] =                  "<b>Cuota de iniciación:</b>  cuota para hacer un préstamo. ";
gGlossaryTerms["over-improvement"] =                 "<b>Mejoramientos-extras:</b>  un arreglo o mejoramiento el cuál el costo es mayor que el valor monetario adquirido de la casa.";
gGlossaryTerms["payment cap"] =                      "<b>Incremento límite:</b>  límite que indica hasta cuanto se pueden incrementar los pagos del prestatario.  ";
gGlossaryTerms["piti"] =                             "<b>Pago PITI:</b>  préstamo que combina el principal, interés, impuestos y seguros.";
gGlossaryTerms["pmi"] =                              "<b>Seguro hipotecario privativo (PMI):</b>  seguro hipotecario privativo para asegurar a los prestamistas contra pérdidas por las ventas hipotecarias. ";
gGlossaryTerms["points"] =                           "<b>Punto:</b>  un por ciento de la cantidad del préstamo.  ";
gGlossaryTerms["pre-approval"] =                     "<b>Pre-Aprobación:</b>  una decisión actual sobre un préstamo de una casa, en dónde hay una aprobación de crédito y un acuerdo para financiar una casa con una cantidad específica disponible al comprador.";
gGlossaryTerms["prepayment"] =                       "<b>Pre-Pago:</b>  liquidación parcial o total de la hipoteca antes de la fecha de vencimiento indicada.";
gGlossaryTerms["pre-qualification"] =                "<b>Pre-Requisitos:</b>  una determinación informal por un prestamista o corredor de cuanto es la suma hipotecaria más grande que el comprador puede incurrir.";
gGlossaryTerms["principal"] =                        "<b>Capital:</b>  dinero prestado por una institución prestamista, no incluyendo intereses o cuotas.";
gGlossaryTerms["purchase offer"] =                   "<b>Oferta:</b>  propuesta de efectuar contrato. ";
gGlossaryTerms["qualify"] =                          "<b>Requisitos:</b>  el poder de satisfacer las condiciones de un agente hipotecario.";
gGlossaryTerms["rate cap"] =                         "<b>Tope de la taza de interés:</b>  un mecanismo protector establecidos por algunos ARMs que indica hasta cuanto puede subir y bajar las tazas de interés anualmente sobre el valor vital de un préstamo.";
gGlossaryTerms["real estate"] =                      "<b>Bienes raíces:</b>  terreno y sus mejoras en el sentido físico, así como el derecho de pertenencia o de utilización.";
gGlossaryTerms["real estate agent"] =                "<b>Socio de ventas:</b>  vendedor o corredor empleado por el corredor designado para poner en venta, negociar, vender, o arrendar bienes raìces para otros.";
gGlossaryTerms["real estate brokerage"] =            "<b>Corretaje de bienes raíces:</b>  un corretaje de bienes raíces es un negocio en el cuál las actividades están realizadas por agentes con licencias bajo la autoridad del corredor.";
gGlossaryTerms["realtor"] =                          "<b>Corredor:</b>  la marca registrada perteneciente a la Asociación Nacional de Corredores para el uso de sus miembros.";
gGlossaryTerms["referral"] =                         "<b>Recomendación:</b>  recomendación de un negocio o servicio por el hecho de enviar clientes prospectos.";
gGlossaryTerms["refinance"] =                        "<b>Refinanciar:</b>  pagar una deuda por el hecho de efectuar otro préstamo con nuevos términos.";
gGlossaryTerms["return on investment"] =             "<b>Ganancia de la inversión:</b>  la ganancia completa anual dividida por la inversión de gastos originales invertidos que resulta en un porcentaje sobre la ganancia de la inversión. ";
gGlossaryTerms["sales contract"] =                   "<b>Contrato de venta:</b>  un contrato de bienes raíces que contiene el acuerdo completo entre compradores y vendedores de una propiedad.  Este acuerdo, dependiendo del área, puede ser conocido como una oferta de compra, un contrato de compra y venta, un contrato de venta, depósito de garantía o recibo del depósito.";
gGlossaryTerms["sales professional"] =               "<b>Agente profesional de venta:</b>  un representante con licencia, quién asiste a compradores y vendedores con información, consejos y provee el valor del mercado actual. ";
gGlossaryTerms["sellers agent"] =                    "<b>Agente de venta:</b>  un agente que representa al vendedor de una propiedad.";
gGlossaryTerms["settlement disclosure statement"] =  "<b>Estado de declaración:</b>  una lista que provee todos los gastos envueltos en una transacción de bienes raíces preparados por agentes prestamistas al cierre de la venta.";
gGlossaryTerms["title"] =                            "<b>Titulo:</b>  derecho a, o pertenencia de algo; también la evidencia de pertenencia tal como una escritura o comprobante de venta.";
gGlossaryTerms["title insurance"] =                  "<b>Seguro de título:</b>  póliza de seguro contra defectos en el título no mencionados en la lista del reporte de titulo o abstracto.";
gGlossaryTerms["underwriting"] =                     "<b>Aseguramiento:</b>  el proceso de evaluación de crédito de préstamo hipotecario de un solicitante, el valor colateral y los riesgos en otorgar un préstamo.";
gGlossaryTerms["va loan"] =                          "<b>Prestamos para veteranos:</b>  un programa de préstamo hipotecario auspiciado por el gobierno y administrado por el Departamento de Veteranos de Guerra. Bajo el Acto de Reajustamiento de Servidores militares de 1944, veteranos elegibles,  viudos y  viudas (quienes no se han vuelto a casar) de veteranos que murieron en servicio o causas de servicios conectados podrían obtener prestamos garantizados parciales para la compra o construcción de una casa o para la refinanciación de una deuda hipotecaria  ya existente.";
gGlossaryTerms["walk-through"] =                     "<b>Inspección Final:</b>  una inspección final de una propiedad justo antes de su cierre. Esto le asegurara al comprador que la propiedad ha sido evacuada, que  nada de daño a ocurrido y que el vendedor no ha tomado o substituido alguna propiedad contraria a los términos de venta acordados. Sí daño ha ocurrido, el comprador pudiera pedir que algo de los fondos sean retenidos para pagar por las reparaciones al cierre de venta.";
gGlossaryTerms["warranty"] =                         "<b>Garantía:</b>  una promesa de que ciertos hechos establecidos sean verídicos.  Una garantía del vendedor que cubre desde el título hasta la condición física de la propiedad.  Una garantía difiere de una representación en que la última es una declaración hecha en el curso de negociaciones hasta la venta, pero no está incorporada adentro del contrato. Una garantía, por otro lado, es una declaración en el contrato reafirmando la verdad de ciertas cosas acerca de la propiedad.";
gGlossaryTerms["zoning"] =                           "<b>Zonificación:</b>  la regulación de estructuras y usos de propiedad dentro de zonas y distritos designados. Zonificación regula y afecta cosas como uso de tierra, tamaños de lotes, estructuras permitidas, altura de edificios, líneas de edificación y densidades (el promedio de área de tierra y su mejoramiento de la misma). ";






////////////////  GLOBAL TOOPTIP CONFIGURATION  /////////////////////
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////////////////////  END OF TOOLTIP CONFIG  ////////////////////////



//////////////  TAGS WITH TOOLTIP FUNCTIONALITY  ////////////////////
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/////////////////////////////////////////////////////////////////////



///////// DON'T CHANGE ANYTHING BELOW THIS LINE /////////////////////
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tt_static = false,         // tt_obj static?
tt_sticky = false,         // tt_obj sticky?
tt_wait = false,
tt_vis = false,            // tooltip visibility flag
tt_dwn = false,            // true while tooltip below mousepointer
tt_u = 'undefined',
tt_inputs = new Array();   // drop-down-boxes to be hidden in IE


var tt_db = (document.compatMode && document.compatMode != 'BackCompat')? document.documentElement : document.body? document.body : null,
tt_n = navigator.userAgent.toLowerCase();

// Browser flags
var tt_op = !!(window.opera && document.getElementById),
tt_op6 = tt_op && !document.defaultView,
tt_ie = tt_n.indexOf('msie') != -1 && document.all && tt_db && !tt_op,
tt_n4 = (document.layers && typeof document.classes != "undefined"),
tt_n6 = (!tt_op && document.defaultView && typeof document.defaultView.getComputedStyle != "undefined"),
tt_w3c = !tt_ie && !tt_n6 && !tt_op && document.getElementById;

tt_n = '';


function tt_Int(t_x)
{
	var t_y;
	return isNaN(t_y = parseInt(t_x))? 0 : t_y;
}


// Substitute for String.replace.
// Doesn't require regExp as to-be-replaced arg
function wzReplace(t_x, t_y)
{
	var t_ret = '',
	t_str = this,
	t_xI;
	while ((t_xI = t_str.indexOf(t_x)) != -1)
	{
		t_ret += t_str.substring(0, t_xI) + t_y;
		t_str = t_str.substring(t_xI + t_x.length);
	}
	return t_ret+t_str;
}
String.prototype.wzReplace = wzReplace;


function tt_N4Tags(tagtyp, t_d, t_y)
{
	t_d = t_d || document;
	t_y = t_y || new Array();
	var t_x = (tagtyp=='a')? t_d.links : t_d.layers;
	for (var z = t_x.length; z--;) t_y[t_y.length] = t_x[z];
	for (var z = t_d.layers.length; z--;) t_y = tt_N4Tags(tagtyp, t_d.layers[z].document, t_y);
	return t_y;
}


function tt_GetSelects()
{
	if (!(tt_ie || tt_op6)) return;
	if (document.all)
	{
		var t_i = document.all.tags('select').length; while (t_i--) tt_inputs[t_i] = document.all.tags('select')[t_i];
		if (tt_op6) for (t_i = document.all.tags('input').length; t_i--;) tt_inputs[t_i] = document.all.tags('input')[t_i];
	}
	else if (document.getElementsByTagName)
	{
		var t_i = document.getElementsByTagName('select').length; while (t_i--) tt_inputs[t_i] = document.getElementsByTagName('select')[t_i];
		if (tt_op6) for (t_i = document.getElementsByTagName('input').length; t_i--;) tt_inputs[t_i] = document.getElementsByTagName('input')[t_i];
	}
	var t_i = tt_inputs.length; while (t_i--)
	{
		tt_inputs[t_i].x = 0;
		tt_inputs[t_i].y = 0;
		var t_o = tt_inputs[t_i];
		while (t_o)
		{
			tt_inputs[t_i].x += t_o.offsetLeft || 0;
			tt_inputs[t_i].y += t_o.offsetTop|| 0;
			t_o = t_o.offsetParent;
		}
	}
}


function tt_Htm(tt, t_id, txt)
{
	var t_bgc = (typeof tt.T_BGCOLOR != tt_u)? tt.T_BGCOLOR : ttBgColor,
	t_bgimg   = (typeof tt.T_BGIMG != tt_u)? tt.T_BGIMG : ttBgImg,
	t_bc      = (typeof tt.T_BORDERCOLOR != tt_u)? tt.T_BORDERCOLOR : ttBorderColor,
	t_bw      = (typeof tt.T_BORDERWIDTH != tt_u)? tt.T_BORDERWIDTH : ttBorderWidth,
	t_ff      = (typeof tt.T_FONTFACE != tt_u)? tt.T_FONTFACE : ttFontFace,
	t_fc      = (typeof tt.T_FONTCOLOR != tt_u)? tt.T_FONTCOLOR : ttFontColor,
	t_fsz     = (typeof tt.T_FONTSIZE != tt_u)? tt.T_FONTSIZE : ttFontSize,
	t_fwght   = (typeof tt.T_FONTWEIGHT != tt_u)? tt.T_FONTWEIGHT : ttFontWeight,
	t_padd    = (typeof tt.T_PADDING != tt_u)? tt.T_PADDING : ttPadding,
	t_shc     = (typeof tt.T_SHADOWCOLOR != tt_u)? tt.T_SHADOWCOLOR : (ttShadowColor || 0),
	t_shw     = (typeof tt.T_SHADOWWIDTH != tt_u)? tt.T_SHADOWWIDTH : (ttShadowWidth || 0),
	t_tit     = (typeof tt.T_TITLE != tt_u)? tt.T_TITLE : '',
	t_titc    = (typeof tt.T_TITLECOLOR != tt_u)? tt.T_TITLECOLOR : ttTitleColor,
	t_w       = (typeof tt.T_WIDTH != tt_u)? tt.T_WIDTH  : ttWidth;
	if (t_shc || t_shw)
	{
		t_shc = t_shc || '#cccccc';
		t_shw = t_shw || 3;
	}
	if (tt_n4 && (t_fsz == '10px' || t_fsz == '11px')) t_fsz = '12px';


	var t_y = '<div id="' + t_id + '" style="position:absolute;z-index:1010;';
	t_y += 'left:0px;top:0px;width:' + (t_w+t_shw) + 'px;visibility:' + (tt_n4? 'hide' : 'hidden') + ';">';
	t_y += '<table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"' + (t_bc? (' bgcolor="' + t_bc + '"') : '') + ' width="' + t_w + '">';
	if (t_tit)
	{
		t_y += '<tr><td style="padding-left:3px;"><font color="' + t_titc + '" face="' + t_ff + '" ';
		t_y += 'style="color:' + t_titc + ';font-family:' + t_ff + ';font-size:' + t_fsz + ';"><b>';
		t_y += t_tit + '<\/b><\/font><\/td><\/tr>';
	}
	t_y += '<tr><td><table border="0" cellpadding="' + t_padd + '" cellspacing="' + t_bw + '" width="100%">';
	t_y += '<tr><td' + (t_bgc? (' bgcolor="' + t_bgc + '"') : '') + (t_bgimg? ' background="' + t_bgimg + '"' : '');
	if (tt_n6) t_y += ' style="padding:' + t_padd + 'px;"';
	t_y += '><font color="' + t_fc + '" face="' + t_ff + '"';
	t_y += ' style="color:' + t_fc + ';font-family:' + t_ff + ';font-size:' + t_fsz + ';font-weight:' + t_fwght + ';">';
	if (t_fwght == 'bold') t_y += '<b>';
	t_y += txt;
	if (t_fwght == 'bold') t_y += '<\/b>';
	t_y += '<\/font><\/td><\/tr><\/table><\/td><\/tr><\/table>';
	if (t_shw)
	{
		var t_spct = Math.round(t_shw*1.3);
		if (tt_n4)
		{
			t_y += '<layer bgcolor="' + t_shc + '" left="' + t_w + '" top="' + t_spct + '" width="' + t_shw + '" height="0"><\/layer>';
			t_y += '<layer bgcolor="' + t_shc + '" left="' + t_spct + '" align="bottom" width="' + (t_w-t_spct) + '" height="' + t_shw + '"><\/layer>';
		}
		else
		{
			var t_opa = tt_n6? '-moz-opacity:0.85;' : tt_ie? 'filter:Alpha(opacity=85);' : '';
			t_y += '<div id="' + t_id + 'R" style="position:absolute;background:' + t_shc + ';left:' + t_w + 'px;top:' + t_spct + 'px;width:' + t_shw + 'px;height:1px;overflow:hidden;' + t_opa + '"><\/div>';
			t_y += '<div style="position:relative;background:' + t_shc + ';left:' + t_spct + 'px;top:0px;width:' + (t_w-t_spct) + 'px;height:' + t_shw + 'px;overflow:hidden;' + t_opa + '"><\/div>';
		}
	}
	t_y += '<\/div>';
	return t_y;
}


function tt_Init()
{
	if (!(tt_op || tt_n4 || tt_n6 || tt_ie || tt_w3c)) return;

	var htm = tt_n4? '<div style="position:absolute;"><\/div>' : '',
	tags,
	t_tj,
	over,
	esc = 'return showGlossary(';
	var i = tt_tags.length; while (i--)
	{
		tags = tt_ie? (document.all.tags(tt_tags[i]) || 1)
			: document.getElementsByTagName? (document.getElementsByTagName(tt_tags[i]) || 1)
			: (!tt_n4 && tt_tags[i]=='a')? document.links
			: 1;
		if (tt_n4 && (tt_tags[i] == 'a' || tt_tags[i] == 'layer')) tags = tt_N4Tags(tt_tags[i]);
		var j = tags.length; while (j--)
		{
			if (typeof (t_tj = tags[j]).onmouseover == 'function' && t_tj.onmouseover.toString().indexOf(esc) != -1 && !tt_n6 || tt_n6 && (over = t_tj.getAttribute('onmouseover')) && over.indexOf(esc) != -1)
			{
				if (over) t_tj.onmouseover = new Function(over);
				var txt = unescape(t_tj.onmouseover());
				htm += tt_Htm(
					t_tj,
					'tOoLtIp'+i+''+j,
					txt.wzReplace('& ','&')
				);

				t_tj.onmouseover = new Function('e',
					'tt_Show(e,'+
					'"tOoLtIp' +i+''+j+ '",'+
					(typeof t_tj.T_ABOVE != tt_u) + ','+
					((typeof t_tj.T_DELAY != tt_u)? t_tj.T_DELAY : ttDelay) + ','+
					((typeof t_tj.T_FIX != tt_u)? '"'+t_tj.T_FIX+'"' : '""') + ','+
					(typeof t_tj.T_LEFT != tt_u) + ','+
					((typeof t_tj.T_OFFSETX != tt_u)? t_tj.T_OFFSETX : ttOffsetX) + ','+
					((typeof t_tj.T_OFFSETY != tt_u)? t_tj.T_OFFSETY : ttOffsetY) + ','+
					(typeof t_tj.T_STATIC != tt_u) + ','+
					(typeof t_tj.T_STICKY != tt_u) +
					');'
				);
				t_tj.onmouseout = tt_Hide;
			}
		}
	}
	document.write(htm);
}


function tt_EvX(t_e)
{
	var t_y = tt_Int(t_e.pageX || t_e.clientX || 0) +
		tt_Int(tt_ie? tt_db.scrollLeft : 0) +
		tt_offX;
	if (t_y > xlim) t_y = xlim;
	var t_scr = tt_Int(window.pageXOffset || (tt_db? tt_db.scrollLeft : 0) || 0);
	if (t_y < t_scr) t_y = t_scr;
	return t_y;
}


function tt_EvY(t_e)
{
	var t_y = tt_Int(t_e.pageY || t_e.clientY || 0) +
		tt_Int(tt_ie? tt_db.scrollTop : 0);
	if (tt_above) t_y -= (tt_objH + tt_offY - (tt_op? 0x1f : 0xf));
	else if (t_y > ylim || !tt_dwn && t_y > ylim-0x18)
	{
		t_y -= (tt_objH + 5);
		tt_dwn = false;
	}
	else
	{
		t_y += tt_offY;
		tt_dwn = true;
	}
	return t_y;
}


function tt_ReleasMov()
{
	if (document.onmousemove == tt_Move)
	{
		if (document.releaseEvents) document.releaseEvents(Event.MOUSEMOVE);
		document.onmousemove = null;
	}
}


function tt_HideInput()
{
	if (!(tt_ie || tt_op6) || !tt_inputs) return;
	var t_o;
	var t_i = tt_inputs.length; while (t_i--)
	{
		t_o = tt_inputs[t_i];
		if (tt_vis && tt_objX+tt_objW > t_o.x && tt_objX < t_o.x+t_o.offsetWidth && tt_objY+tt_objH > t_o.y && tt_objY < t_o.y+t_o.offsetHeight)
			t_o.style.visibility = 'hidden';
		else t_o.style.visibility = 'visible';
	}
}


function tt_GetDiv(t_id)
{
	return (
		tt_n4? (document.layers[t_id] || null)
		: tt_ie? (document.all[t_id] || null)
		: (document.getElementById(t_id) || null)
	);
}


function tt_GetDivW()
{
	return (
		tt_n4? tt_obj.clip.width
		: tt_obj.style.pixelWidth? tt_obj.style.pixelWidth
		: tt_obj.offsetWidth
	);
}


function tt_GetDivH()
{
	return (
		tt_n4? tt_obj.clip.height
		: tt_obj.style.pixelHeight? tt_obj.style.pixelHeight
		: tt_obj.offsetHeight
	);
}


// Compat with DragDrop Lib: Ensure z-index of tooltip is lifted beyond toplevel dragdrop element
function tt_SetDivZ()
{
	var t_i = tt_obj.style || tt_obj;
	if (window.dd && dd.z)
		t_i.zIndex = Math.max(dd.z+1, t_i.zIndex);
}


function tt_SetDivPos(t_x, t_y)
{
	var t_i = tt_obj.style || tt_obj;
	var t_px = (tt_op6 || tt_n4)? '' : 'px';
	t_i.left = (tt_objX = t_x) + t_px;
	t_i.top = (tt_objY = t_y) + t_px;
	tt_HideInput();
}


function tt_ShowDiv()
{
	if (tt_n4) tt_obj.visibility = 'show';
	else tt_obj.style.visibility = 'visible';
	tt_vis = true;
	tt_HideInput();
}


function tt_HideDiv()
{
	if (tt_n4) tt_obj.visibility = 'hide';
	else tt_obj.style.visibility = 'hidden';
	tt_vis = false;
	tt_HideInput();
}


function tt_Show(t_e, t_id, t_above, t_delay, t_fix, t_left, t_offx, t_offy, t_static, t_sticky)
{
	if (tt_obj) tt_Hide();
	var t_mf = document.onmousemove || null;
	if (window.dd && (window.DRAG && t_mf == DRAG || window.RESIZE && t_mf == RESIZE)) return;
	var t_uf = document.onmouseup || null;
	if (t_mf && t_uf) t_uf(t_e);

	tt_obj = tt_GetDiv(t_id);
	if (tt_obj)
	{
		tt_dwn = !(tt_above = t_above);
		tt_static = t_static;
		tt_sticky = t_sticky;
		tt_objW = tt_GetDivW();
		tt_objH = tt_GetDivH();
		tt_offX = t_left? -(tt_objW+t_offx) : t_offx;
		tt_offY = t_offy;
		if (tt_op) tt_offY += 0x15;

		if (tt_n4)
		{
			if (tt_obj.document.layers.length)
			{
				var t_sh = tt_obj.document.layers[0];
				t_sh.clip.height = tt_objH - Math.round(t_sh.clip.width*1.3);
			}
		}
		else
		{
			var t_sh = tt_GetDiv(t_id+'R');
			if (t_sh)
			{
				var t_h = tt_objH - tt_Int(t_sh.style.pixelTop || t_sh.style.top || 0);
				if (typeof t_sh.style.pixelHeight != tt_u) t_sh.style.pixelHeight = t_h;
				else t_sh.style.height = t_h + 'px';
			}
		}
		
		tt_GetSelects();


		xlim = tt_Int((tt_db && tt_db.clientWidth)? tt_db.clientWidth : window.innerWidth) +
			tt_Int(window.pageXOffset || (tt_db? tt_db.scrollLeft : 0) || 0) -
			tt_objW -
			(tt_n4? 0x15 : 0);

		ylim = tt_Int(window.innerHeight || tt_db.clientHeight) +
			tt_Int(window.pageYOffset || (tt_db? tt_db.scrollTop : 0) || 0) -
			tt_objH - tt_offY;

		tt_SetDivZ();
		t_e = t_e || window.event;
		if (t_fix) tt_SetDivPos(tt_Int((t_fix = t_fix.split(','))[0]), tt_Int(t_fix[1]));
		else tt_SetDivPos(tt_EvX(t_e), tt_EvY(t_e));

		window.tt_rdl = window.setTimeout(
			'if (tt_sticky)'+
			'{'+
				'tt_ReleasMov();'+
				'window.tt_upFunc = document.onmouseup || null;'+
				'if (document.captureEvents) document.captureEvents(Event.MOUSEUP);'+
				'document.onmouseup = new Function("window.setTimeout(\'tt_Hide();\', 0xa);");'+
			'}'+
			'else if (tt_static) tt_ReleasMov();'+
			'tt_ShowDiv();',
			t_delay
		);

		if (!t_fix)
		{
			if (document.captureEvents) document.captureEvents(Event.MOUSEMOVE);
			document.onmousemove = tt_Move;
		}
	}
}


var tt_area = false;
function tt_Move(t_ev)
{
	if (!tt_obj) return;
	if (tt_n6 || tt_w3c)
	{
		if (tt_wait) return;
		tt_wait = true;
		setTimeout('tt_wait = false;', 5);
	}

	var t_e = t_ev || window.event;
	tt_SetDivPos(tt_EvX(t_e), tt_EvY(t_e));

	if (tt_op6)
	{
		if (tt_area && t_e.target.tagName != 'AREA') tt_Hide();
		else if (t_e.target.tagName == 'AREA') tt_area = true;
	}
}


function tt_Hide()
{
	if (window.tt_obj)
	{
		if (window.tt_rdl) window.clearTimeout(tt_rdl);
		if (!tt_sticky || tt_sticky && !tt_vis)
		{
			tt_HideDiv();
			tt_SetDivPos(-tt_objW, -tt_objH);
			tt_obj = null;
			if (typeof window.tt_upFunc != tt_u) document.onmouseup = window.tt_upFunc;
		}
		tt_sticky = false;
		if (tt_op6 && tt_area) tt_area = false;
		tt_ReleasMov();
		tt_HideInput();
	}
}


tt_Init();

function showGlossary( strName )
{
   //Lookup text for strName
   var strTemp = gGlossaryTerms[strName];
   if( strTemp )
      return escape(strTemp);
   else
      return escape("Click for definition");
}

function hideGlossary()
{
   return;
}

function popupGlossary( strName )
{
   var host = location.hostname;
   var url = "/erasell/answers-glossaryinc.html#" + strName;
   var name = "glossary";
   var widgets = "scrollbars=yes,width=600,height=440,resizable=yes,status=yes";
   var openerUrl = null;

   var popupWin = window.open( url, name, widgets );
   if( popupWin )
      popupWin.focus();

   return false;
}


