Al solicitar una hipoteca, necesitará algunos datos: Nombre y número de seguridad social de cada solicitante Domicilio actual Número telefónico donde se lo pueda ubicar Salario mensual y fuentes de ingresos (incluya ayuda económica a menores o pensión alimenticia) Información sobre antigüedad laboral, y el domicilio y teléfono del empleador HIPOTECAS ¿Qué es una hipoteca, y cuáles son los beneficios de los distintos tipos de hipotecas? Dicho en términos simples, una hipoteca es un préstamo que el comprador de una vivienda obtiene directamente de una entidad prestamista para comprar bienes raíces. La hipoteca es un gravamen sobre la propiedad que garantiza un pagaré (compromiso de reembolso de la deuda) que expresa los términos del préstamo, incluyendo la tasa de interés y el número de pagos. Las hipotecas más comunes y disponibles para los compradores de viviendas se pueden dividir en dos grandes categorías:las que ofrecen tasas de interés fijas y pagos mensuales, y aquellas en las que uno o ambos de estos factores se pueden ajustar. El préstamo más tradicional es aquel al que se aplica un interés o pago fijo; sigue siendo el método de financiación de vivienda más popular y actualmente es responsable de aproximadamente dos tercios de todas las hipotecas residencialesSus ventajas son bien conocidas:siempre sabe cuál es su pago mensual de capital e intereses, por lo que su costo básico de vivienda no se verá afectado por cambios en las tasas de interés hasta que cancele la hipoteca. Las hipotecas que implican tasas y/o pagos flexibles ganaron popularidad en los últimos años, principalmente durante los períodos de tasas de interés altas y/o aumentos rápidos de los precios de las viviendas. Muchas, incluidas las populares ARM (hipotecas con tasas ajustables), ofrecen tasas de interés iniciales más bajas que las del mercado que permiten a los compradores una solvencia económica no disponible con los préstamos a tasas fijas. La desventaja puede ser tasas de interés y pagos mensuales mayores en el futuro. La tabla "Resumen de hipotecas" brinda una breve sinopsis de algunas de las hipotecas actuales más populares, sus beneficios y sus desventajas.Para obtener información sobre cualquiera de ellas, hable con su profesional de bienes raíces de ERA®. Su profesional de ventas le pondrá en contacto con un representante de ERA Mortgage, la entidad prestamista preferida de ERA en todo el país. ¿Cuáles son los distintos tipos de entidades prestamistas, y cómo puedo elegir la más apropiada para mí? Antes de que alguien le otorgue el préstamo para comprar su vivienda, querrán obtener mucha información sobre usted. Y usted también tiene derecho a obtener toda la información que pueda sobre ellos. Es importante porque obtener una hipoteca no es sólo firmar documentos una vez, estrecharse la mano y entregar un cheque. Dependerá de su entidad prestamista para desembolsar el préstamo según lo prometido, en el plazo y durante la vigencia del préstamo, para mantener un registro de pagos bueno, pagar los impuestos y seguro (si está incluido en su pago mensual), y para prestar otros servicios. Como entidad prestamista preferida de ERA Real Estate, ERA Mortgage brinda todos estos servicios. Hable con su profesional de bienes raíces de ERA® sobre todas las entidades prestamistas que tenga en mente. Los profesionales de ventas con experiencia conocen muy bien las entidades prestamistas hipotecarias y le pueden brindar asesoramiento confiable sobre la trayectoria de las mismas, sus requisitos, y los programas y beneficios exclusivos que ofrece a los compradores de viviendas. ¿Existen hipotecas especialmente diseñadas para compradores de vivienda por primera vez? Hoy en día, las personas que compran su primera vivienda gozan de numerosas opciones hipotecarias que facilitan la compra de la vivienda al minimizar el pago inicial y mantener los pagos mensuales al nivel más bajo posible durante los primeros años del préstamo. La mayoría de las hipotecas de tipo ARM incluyen una tasa de interés inferior a la del mercado durante el primer año para aplicar luego sólo un incremento gradual. Los préstamos con garantía de la VA (Asociación de Veteranos) y de la FHA (Administración federal de vivienda) requieren pagos iniciales realmente bajos (del cero al cinco por ciento del precio de compra) y suelen ofrecer una tasa de interés inferior a la del mercado. Se pueden lograr condiciones favorables similares con la ayuda de garantías privadas sobre hipotecas o PMI. Por último, las personas que compran su primera vivienda y encuentran un vendedor dispuesto o un inversor pueden intentar métodos de financiación no tradicionales como un alquiler con opción de compra. Verifique la tabla de "Resumen de hipotecas" para obtener información sobre los beneficios exclusivos y requisitos de las principales opciones hipotecarias. CONSEJOS SOBRE FINANCIACIÓN Cualquier persona puede solicitar una hipoteca con garantía de la FHA siempre y cuando el monto no supere el máximo autorizado por ley. ¿Puedo obtener una hipoteca con garantía de la FHA o de la VA? Casi todos pueden solicitar una hipoteca con garantía de la FHA a través de un banco o de otra institución prestamista. Están particularmente indicadas para los compradores con ingresos moderados; la exigencia de un pago inicial bajo (de hasta el cinco por ciento del precio de compra) se corresponde con un monto hipotecario máximo relativamente bajo. De igual manera, los préstamos con garantía de la VA no suelen exigir un pago inicial para préstamos inferiores a cuatro veces el monto garantizado por la VA. Estos préstamos se reservan para el personal militar activo o para los veteranos, o para los cónyuges de veteranos que fallecieron a causa de heridas relacionadas con la prestación de servicios. El único inconveniente de estos préstamos son las condiciones para cumplir con los requisitos que dan derecho a ellos. Aunque la financiación con garantía del estado se solicita a través de una entidad prestamista, la Administración federal de vivienda o el Departamento de veteranos deben garantizar el préstamo y pueden exigir documentos o procedimientos específicos que no suelen ser necesarios en una financiación convencional. Esto puede llevar más tiempo que el que una hipoteca convencional necesita para recibir aprobación. Además, la garantía requerida a la FHA debe agregarse a su pago. Como entidad prestamista preferida de ERA Real Estate, ERA Mortgage cuenta con la autorización de dichas agencias para garantizar un proceso de concesión de préstamo más rápido. Volver al principio PAGO INICIAL Y SOLVENCIA ECONÓMICA ¿A cuánto ascenderá el pago inicial de la compra de una vivienda? La suma de dinero que un comprador debe entregar al momento del cierre de la operación depende de la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad, es decir, un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de venta (el que sea menor) que una entidad prestamista esté dispuesta a prestar. Por ejemplo, si una propiedad está tasada en $100,000 y la relación entre el préstamo y el valor de la propiedad es del 90 por ciento, la entidad prestamista estará dispuesta a otorgar $90,000. El pago inicial del comprador serán los restantes $10,000. Dado que la relación entre el préstamo y el valor es un porcentaje, cuanto mayor sea el precio de venta de un inmueble, mayor es el pago inicial. El pago inicial de referencia para una financiación convencional ha sido el 20 por ciento, pero actualmente existen muchas opciones, y algunas sólo exigen el cinco por ciento inicial. Un representante de ERA Mortgage puede ayudarle a determinar cuál es su presupuesto y sus opciones de pago inicial. Comuníquese con ERA Mortgage para obtener más información sobre los servicios que ofrece. ¿Cómo determina la entidad prestamista el monto hipotecario máximo que estoy en condiciones de pagar? Las tres áreas principales que las entidades prestamistas evalúan para determinar el monto hipotecario que usted puede manejar son sus ingresos mensuales, los gastos sin incluir los de la vivienda, y el efectivo disponible para el pago inicial, los gastos de mudanza y el cierre. Normalmente, estas entidades utilizan el método del porcentaje para interpretar estas variables y calcular su capacidad hipotecaria. La mayoría de los prestamistas creen que una familia no debe gastar más del 28 por ciento de sus ingresos en vivienda, incluida la hipoteca, seguro, e impuestos a los bienes raíces. Además, el costo de la vivienda sumado a las obligaciones a largo plazo (préstamos para autos, mantenimiento de menores, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, etc.) no deberían superar el 36 por ciento de sus ingresos. Algunas instituciones hipotecarias, incluida ERA Mortgage, ofrecen porcentajes menos exigentes para ayudarle a comprar la casa de sus sueños. Aunque no se trate de un método estándar, puede utilizar también la fórmula del método multiplicador como regla general para determinar cuánto puede gastar en una vivienda. La mayoría de las pautas de las entidades prestamistas permiten a una familia cargar con una hipoteca que representa de dos a tres veces el valor neto de sus ingresos anuales (los ingresos antes de deducir impuestos y gastos). El monto del pago inicial y el tipo de hipoteca (interés fijo o variable) determinarán la proporción exacta utilizada por la entidad prestamista. Para que tenga una idea de cuánto dinero puede gastar, utilice la hoja de trabajo de muestra de los costos de la vivienda, o comuníquese con ERA Mortgage para recibir una precalificación gratuita en pocos minutos. EL PROCESO DE PRÉSTAMO ¿Cuáles son los pasos en el proceso de préstamo? Al solicitar una hipoteca, debe proporcionar información sobre sus ingresos, gastos y obligaciones. Le será muy útil y le ahorrará tiempo tener los siguientes elementos a mano: Los dos recibos de su sueldo más recientes Sus documentos W-2 correspondientes a los dos últimos años Los estados bancarios de los últimos dos meses Información sobre obligaciones a largo plazo (tarjetas de crédito, mantenimiento de menores, préstamos para automóviles, deudas por cuotas, etc) ¿NO LE ALCANZA PARA UN PAGO INICIAL DEL 20 POR CIENTO?PREGÚNTELE A SU PROFESIONAL DE BIENES RAÍCES SOBRE EL SEGURO HIPOTECARIO PRIVADO (PMI). Para los compradores que califican para obtener una financiación convencional, pero no pueden afrontar el elevado monto del pago inicial, ERA Mortgage puede brindar esta financiación con PMI , o seguro hipotecario privado. Con el propósito de proteger a la entidad prestamista frente a incumplimientos por parte del prestatario, el PMI le permite obtener una financiación tradicional con un pago inicial sustancialmente inferior al 20 por ciento corriente. Cuando utiliza el PMI, puede obtener una hipoteca con tasa fija o ajustable con un pago inicial de sólo el cinco por ciento. Al igual que con un préstamo con garantía de la FHA, deberá pagar las primas para la cobertura del PMI, cuyo costo se determina según el tipo y el monto de su préstamo. Pero a diferencia de la financiación de la FHA, el monto máximo del préstamo lo determina la entidad prestamista. Más aún, las primas del PMI suelen ser inferiores a la garantía del FHA, y se pueden abonar como parte de su pago hipotecario mensual, en cuotas anuales, o en un solo pago al obtener el préstamo. Si quiere obtener mayor información sobre las exclusivas ventajas del PMI, pídale a su profesional de bienes raíces de ERA que le ponga en contacto con ERA Mortgage. COSTOS DEL CIERRE ¿Cuáles son los costos del cierre habituales? Deberá abonar los siguientes gastos de cierre en el momento del pago: Los honorarios de tasación que cubren el costo de la estimación escrita del valor de la propiedad por un perito. Honorarios del abogado o de garantía en depósito, propios y de la entidad prestamista, si los tiene. Honorarios por reporte de crédito Puntos (ver pregunta 76). La preparación de los documentos, que cubre el costo de la escritura de propiedad y otros documentos. La prima del primer año sobre el seguro contra incendios y contra riesgos. Las retenciones (también conocidas como "cuenta de garantía en depósito"), es decir, lo necesario para cubrir los impuestos a los bienes raíces sobre la propiedad adquirida del presente año fiscal hasta la fecha. La entidad prestamista paga estas cuentas en el momento de su vencimiento. Interés, que se paga desde la fecha de cierre hasta 30 días antes de su primer pago mensual. Seguro sobre el título. Seguro hipotecario si fuera necesario. Honorarios de inicio que cubren los gastos administrativos de la entidad prestamista. Honorarios por de registros. Garantía hipotecaria de la FHA (sólo para préstamos de la FHA). Honorarios de la garantía de la VA ( parapréstamos de la VA solamente). CONSEJO PARA REFINANCIACIÓN Plantéese la posibilidad de refinanciar si las tasas bajan un dos por ciento en relación a su tasa actual y tiene proyectado permanecer en su vivienda por lo menos durante los próximos 18 meses. PUNTOS ¿Qué son los puntos, y que sentido tiene pagarlos? En bienes raíces, el término "punto" se refiere al uno por ciento del monto total del préstamo hipotecario. Los compradores suelen pagarle a la entidad prestamista un monto adicional, calculado en puntos, para obtener una tasa de interés mejor sobre una hipoteca en particular. Por ejemplo, una entidad prestamista le puede ofrecer la opción de dos hipotecas a 30 años:la primera al ocho por ciento sin puntos, y la segunda al siete y medio por ciento con tres puntos adicionales. Si el préstamo es de $100,000, esos tres puntos le representarán $3,000 extra en un pago, pero a cambio tendrá que realizar pagos mensuales sustancialmente menores durante la vigencia del préstamo. Muchas entidades le aconsejarán que, si puede, pague los puntos para así obtener una tasa mejor, especialmente si tiene pensado conservar la vivienda muchos años. Al igual que el interés, el dinero que paga por puntos puede deducirse de impuestos, y la inversión se puede autofinanciar a través de los ahorros que se generan con los pagos mensuales menores. Le sugerimos que consulte a su preparador de impuestos. LEGISLACIÓN VIGENTE ¿El proceso de otorgamiento de préstamos está regulado por el gobierno? Sin duda. Existen muchas leyes y reglamentaciones gubernamentales que los prestamistas deben cumplir para garantizar que todos los solicitantes reciban un trato justo e igualitario. Por ejemplo, en 1968, el Congreso sancionó la Ley de Veracidad en los Préstamos, que exige a las entidades prestamistas que le proporcionen a los prestatarios toda la información acerca de la tasa de interés real. Por ley, las entidades deben revelar la tasa porcentual anual (APR) del préstamo. Esta ley también estipula que en el caso de una refinanciación o un segundo préstamo hipotecario, el prestatario cuenta con tres días a partir del cierre para cambiar de opinión y cancelar la operación. El prestamista no está obligado a desembolsar dinero hasta después de este "período de recesión" de tres días. PAGOS HIPOTECARIOS ¿Qué es la tasa APR y cómo se calcula? La tasa porcentual anual (APR) es la proyección de la tasa de interés de un préstamo durante su vigencia. Esta tasa incluye el interés, todos los puntos (que se consideran como un pago anticipado de intereses), seguro hipotecario, y otros gastos relacionados con la concesión del préstamo que la entidad prestamista cobra al prestatario. La APR se calcula con una formula estándar que todos las entidades prestamistas utilizan. Esto le permite al prestatario comparar entre distintas entidades o productos de préstamos. ¿Qué es una estimación de buena fe? La entidad prestamista o su agente de préstamos le deben proporcionar una estimación de buena fe en un plazo de tres días después de la presentación de su solicitud. Esta es la información que necesita para realizar un juicio justo y exacto al salir a buscar un préstamo. Su estimación es un documento escrito que indica todos los costos que la entidad prestamista puede calcular por anticipado. Necesita esta información para que el día que cierre la venta de la propiedad no haya sorpresas. Usted deberá pagar los costos de cierre. ¿Qué incluye el pago hipotecario mensual? La mayor parte de su pago hipotecario mensual se utiliza para cancelar el capital e interés de su préstamo. Además, la mayoría de las entidades prestamistas exigen que se pague un monto que cubra su impuesto local a los bienes raíces más su seguro de propietario o contra riesgos. Este dinero se pone en una cuenta de garantía en depósito, desde la cual la entidad prestamista paga las cuentas de impuestos y seguros a medida que venzan. ¿Puedo cancelar mi préstamo por anticipado? Si tiene solvencia y le interesan las importantes ventajas de tener más capital y ser propietario de su vivienda sin restricciones en el mínimo tiempo posible, la respuesta en la mayoría de los casos es sí. Más arriba en esta sección, "Cómo cancelar su hipoteca a 30 años en 15 sin darse cuenta " se describe una fórmula muy conocida para pagar por anticipado. La FHA, la VA, e incluso algunos estados no permiten que las entidades prestamistas penalicen los pagos hipotecarios anticipados o la refinanciación. En realidad, muchas entidades prestamistas ahora incluyen un espacio en el informe mensual para que los prestatarios puedan detallar un pago adicional decapital si desean incluirlo con su pago periódico. Si no está seguro acerca de las normas que regulan el pago anticipado, revise su acuerdo de préstamo. ¿Cuáles son las ventajas respectivas de un préstamo a 15 años y de uno a 30? La hipoteca con tasa fija a 30 años sigue siendo la estándar, con numerosos beneficios sobre todo para los compradores que tienen expectativas de permanecer en sus viviendas por muchos años. Como el prestatario paga más interés que capital durante los primeros 23 años, la deducción impositiva es sustancial. Y como la inflación hace que tanto el costo de vida como los ingresos aumenten, los pagos hipotecarios mensuales inalterables representan sólo una proporción relativamente más pequeña a medida que transcurren los años. Como se puede imaginar, una hipoteca mensual a 15 años implica pagos mensuales mayores que los equivalentes a un préstamo a 30 años...pero no mucho mayores de lo que usted cree. Con la misma tasa de interés, los pagos de la hipoteca a 15 años son aproximadamente entre un 20 y un 25 por ciento mayores que los de un préstamo que se cancela en el doble de tiempo. Y uno de los beneficios de elegir una hipoteca a 15 años es que por lo general puede obtener una tasa de interés menor para un préstamo que, salvo en eso, es similar. Otra ventaja es la acumulación de capital en menos tiempo porque una proporción mayor de sus primeros pagos se destina al capital. Esto hace que la hipoteca a 15 años sea una alternativa ideal para las parejas que están cerca de la jubilación o para cualquier persona interesada en ser propietaria de una vivienda sin restricciones en el mínimo tiempo posible. PUNTOS PARA LA HIPOTECA Si puede hacerlo, tenga en cuenta el pago de los puntos para así poder obtener una tasa mejor, especialmente si piensa conservar su vivienda por muchos años. Al igual que el interés, el dinero que paga por puntos puede deducirse de impuestos, y la inversión se puede autofinanciar a través de los ahorros que se generan con los pagos mensuales menores. ¿Las hipotecas con tasa ajustable brindan protección contra el aumento de las tasas? Sí.Los planes como los de ARM y otros de tasas variables ofrecen tasas de interés que son menores inicialmente a las del mercado, pero como están vinculadas a las tasas de interés de las Letras de Tesorería de los EE.UU o a otros índices, las tasas de interés pueden aumentar más adelante en el transcurso del plazo del préstamo.No obstante, muchos de estos préstamos ofrecen salvaguardas con el fin de minimizar el efecto de una escalada rápida de las tasas de interés. Una de estas salvaguardas es un tope de la tasa.Muchas hipotecas con tasa ajustable (ARM) incluyen disposiciones sobre el monto máximo que puede alcanzar su tasa, tanto anual como mientras el préstamo esté vigente.Por ejemplo, si su tasa inicial es del seis y medio por ciento, el préstamo puede incluir un tope anual del uno por ciento y un tope total del cinco por ciento...lo que implica que incluso si las tasas aumentan sustancialmente, al año siguiente no pagará más del siete y medio por ciento y al otro ocho y medio por ciento y así sucesivamente, hasta una tasa máxima del 11.5 por ciento. Una hipoteca con tasa ajustable (ARM) también permitirá que su tasa disminuya cuando baje el índice al cual está vinculada.Como usted bien se puede imaginar, las disminuciones también tienen topes. Un segundo instrumento de protección incluido en muchas hipotecas de tipo ARM es un tope de pago.Bajo esta disposición, sus pagos mensuales sólo pueden aumentar hasta un monto fijo en dólares.La desventaja potencial de este tipo de tope es que puede retrasar o incluso revertir su acumulación de capital.Si las tasas sufren un aumento espectacular, podría terminar realmente debiendo más capital al final del año que al comienzo del mismo. Por supuesto, los titulares de hipotecas con tasas ajustables pueden considerar también una refinanciación con un préstamo a tasa fija después de unos años.Algunas hipotecas con tasas ajustables incluyen una disposición para convertirse en un préstamo a tasa fija transcurrido un período determinado de tiempo. ¿Qué puedo hacer si tengo un préstamo a tasa fija y las tasas de interés bajan? Cuando las tasas de interés bajan de manera significativa como lo han hecho en los últimos tiempos, el propietario debería investigar las ventajas de la refinanciación.Esencialmente, esto significa tomar un préstamo nuevo para cancelar el existente. La refinanciación puede exigir el pago de muchos de los mismos honorarios pagados en el cierre original, más honorarios de inicio.La mayoría de los expertos en hipotecas coinciden en que si puede conseguir una tasa del dos por ciento menor a la del préstamo existente, y piensa seguir viviendo en su casa por 18 meses o más, la refinanciación es una inversión buena. ¿Cuál es la diferencia entre una precalificación y una preaprobación? Una precalificación consiste en un análisis entre usted y un oficial de préstamos.El oficial de préstamos recogerá toda la información con respecto a sus ingresos, obligaciones mensuales, historial crediticio y activos, y en base a esta información calculará el monto hipotecario estimativo para el que usted califica.La precalificación no es una aprobación de la hipoteca, sino un cálculo de lo que usted puede solventar. Una preaprobación, en cambio, es un estudio más exhaustivo que señala una decisión real sobre un préstamo para vivienda.A través de ERA Mortgage, se solicita por vía electrónica un informe crediticio que se recibe entre 30 y 60 segundos después.Esta es una aprobación de crédito real y conlleva algunos beneficios sustanciales.A partir de esta información, se otorga la aprobación del préstamo, se acuerda financiar una vivienda y se especifica el monto hipotecario total disponible para usted. ¿Qué puede ser mejor que la tranquilidad que implica saber que su hipoteca está plenamente aprobada? Al contar con una preaprobación de su hipoteca, tendrá una posición negociadora mucho mejor.Los vendedores prefieren negociar con alguien que ya tiene una aprobación hipotecaria entre sus manos.La carta de preaprobación permite al vendedor saber que están operando con un comprador en efectivo serio.Un comprador con una preaprobación también puede cerrar una operación inmobiliaria con mayor celeridad, lo que representa para un vendedor decidido otra consideración importante.Lo recomendamos firmemente. ¿QUIERE CANCELAR SU PRÉSTAMO ANTICIPADAMENTE?EXISTEN DIVERSAS MANERAS. Ahorre dinero adicional todos los meses.Con el interés que gana con sus ahorros, puede hacer un pago adicional al finalizar el año. Pague una doceava parte adicional de su pago de capital e intereses todos los meses. Envíe todos los meses cualquier dinero extra que pueda. Cualquiera que sea el método elegido, no olvide indicar con claridad que el monto sobrante del pago se debe aplicar al capital. Volver al principio